中国公募REITs费用全景分析报告

基于 109 只公募REITs基金合同的实际费率提取与分析

数据来源：上交所91只 + 深交所42只 统计截止日期：2026年6月6日 分析维度：存续期费用
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109只
覆盖公募REITs数量
0.181%
全市场平均管理费率（年化）
0.011%
全市场平均托管费率（年化）
6.1%
运营管理费均值（占营收比例）

各类型REITs管理费率对比

注：管理费按基金净资产为基数每日计提（B=A×费率÷当年天数），为存续期核心费用。环保类、产业园类费率偏高，高速公路最低。

各类型REITs托管费率对比

注：托管费高度统一，绝大多数REITs托管费率为0.01%/年（即万分之一）。

按资产类型汇总：费率一览表

资产类型样本数管理费率均值管理费率范围托管费率均值托管费率范围运营管理费均值运营管理费范围
高速公路 15 0.130% 0.010%~0.300% 0.011% 0.0009%~0.0300% 0.0% 0.0%~0.0%
产业园 22 0.187% 0.010%~0.300% 0.012% 0.0100%~0.0200% 7.0% 3.5%~12.0%
消费 28 0.183% 0.010%~0.350% 0.009% 0.0010%~0.0100% 5.6% 2.0%~14.0%
保租房 11 0.157% 0.010%~0.230% 0.010% 0.0100%~0.0100% 9.2% 3.3%~15.0%
新能源 10 0.174% 0.010%~0.400% 0.010% 0.0050%~0.0150% 0.0% 0.0%~0.0%
仓储物流 9 0.174% 0.010%~0.300% 0.010% 0.0100%~0.0100% 4.0% 2.0%~6.0%
环保 3 0.333% 0.100%~0.700% 0.023% 0.0100%~0.0500% 0.0% 0.0%~0.0%
能源 1 0.200% 0.200%~0.200% 0.010% 0.0100%~0.0100% 0.0% 0.0%~0.0%
其他 10 0.230% 0.010%~0.550% 0.010% 0.0100%~0.0100% 6.1% 3.1%~9.0%

费用结构详解：发行一只REITs要花多少钱？

一、存续期费用（每年从基金资产中支付）

基金管理费
0.181%/年（均值）
收取方：基金管理人（基金公司）
计费基础：基金净资产
计提方式：每日计提（H=E×费率÷365）
说明：这是最大的一笔存续期费用。部分REITs还设有浮动管理费，与业绩挂钩。
基金托管费
0.011%/年（均值）
收取方：基金托管人（商业银行）
计费基础：基金净资产
计提方式：每日计提
说明：费率高度标准化，几乎全部为0.01%/年。
运营管理费
6.1%/年（均值）
收取方：运营管理机构
计费基础：基础设施项目运营收入
说明：按营业收入的一定比例收取。部分REITs还设有激励管理费（超额提成）。

二、发行阶段一次性费用（从募集资金中支付，不列入基金资产）

重要提示：根据基金合同约定，以下费用由原始权益人或从募集资金中支付，不计入基金财产，因此不会影响基金净值。
费用项目收取方常见范围说明
承销费（财务顾问费）券商发行规模的0.5%-2%最大的一笔发行费用。券商负责产品销售、路演、定价等
律师费律师事务所50-200万元出具法律意见书、审查交易文件
审计费会计师事务所50-150万元对基础资产进行财务审计
资产评估费评估机构30-100万元对底层资产进行估值
评级费信用评级机构20-50万元对产品进行信用评级（如需）
信息披露费交易所/媒体10-30万元上市公告、定期报告等披露

* 以上为行业惯例区间，具体金额因项目规模、复杂度和中介机构而异。总发行费用通常占募集规模的1%-3%。

对业主单位的关键建议

1. 管理费率是谈判重点

全市场管理费率均值0.181%/年，但不同类型差异显著：高速公路最低（0.130%），环保类最高（0.333%）。建议以同类资产的中位数作为谈判基准。

2. 托管费率已高度标准化

几乎所有REITs的托管费率都是0.01%/年，几乎没有谈判空间。托管人由基金管理人指定，通常是大型商业银行。

3. 运营管理费需关注激励机制

运营管理费通常占营业收入的6.1%（样本均值），但范围很宽（2.0%-15.0%）。许多REITs还设有浮动/激励管理费，与运营业绩挂钩——超额完成目标可获得额外提成（通常5%-15%）。

4. 发行费用是"隐性"成本

虽然发行费用不从基金资产中列支，但它最终由原始权益人或投资人承担。建议在发行前就明确各方分摊比例，典型总成本占募集规模的1%-3%。

总体费用参考：以一只发行规模20亿元的基础设施REITs为例
• 存续期年度费用（大致）：管理费约0万元/年 + 托管费约0万元/年
• 一次性发行费用（大致）：承销费约2,000-4,000万元 + 中介费约200-500万元

每只REITs费率明细（完整列表）

类型REITs名称交易所管理费率托管费率运营管理费
高速公路 东方红隧道股份高速公路基础设施REIT 上交所 0.25%/年 0.01%/年 -
高速公路 中金安徽交控高速公路基础设施REIT 上交所 0.09%/年 0.01%/年 -
高速公路 中金山高集团高速公路基础设施REIT 上交所 0.1%/年 0.01%/年 -
高速公路 华夏中国交建高速公路基础设施REIT 上交所 0.1%/年 0.01%/年 -
高速公路 华夏南京交通高速公路基础设施REIT 上交所 0.1%/年 0.01%/年 -
高速公路 华夏湖北交投楚天高速公路基础设施REIT 上交所 0.2%/年 0.001%/年 -
高速公路 华夏蜀道集团高速公路基础设施REIT 深交所 0.06%/年 0.0009%/年 -
高速公路 华泰紫金江苏交控高速公路基础设施REIT 上交所 0.3%/年 0.01%/年 -
高速公路 国金铁建重庆渝遂高速公路基础设施REIT 上交所 0.2%/年 0.01%/年 -
高速公路 工银瑞信河北高速集团高速公路基础设施REIT 上交所 0.2%/年 0.01%/年 -
高速公路 平安广州交投广河高速公路基础设施REIT 深交所 0.115%/年 0.03%/年 -
高速公路 招商基金招商公路高速公路基础设施REIT 深交所 0.015%/年 0.015%/年 -
高速公路 易方达广西北投高速公路基础设施REIT 上交所 0.01%/年 0.01%/年 -
高速公路 易方达深高速高速公路基础设施REIT 上交所 0.01%/年 0.01%/年 -
高速公路 浙商证券沪杭甬杭徽高速基础设施REIT 上交所 0.205%/年 0.02%/年 -
产业园 东吴苏州工业园区产业园基础设施REIT 上交所 0.01%/年 0.01%/年 -
产业园 中信建投沈阳国际软件园基础设施REIT 上交所 0.3%/年 0.01%/年 -
产业园 中金亦庄产业园基础设施REIT 上交所 0.2%/年 0.01%/年 -
产业园 中金厦门火炬产业园基础设施REIT 深交所 0.2%/年 0.01%/年 -
产业园 中金湖北科投光谷产业园基础设施REIT 上交所 0.2%/年 0.01%/年 -
产业园 中金联东科技创新产业园基础设施REIT 上交所 0.22%/年 0.01%/年 -
产业园 中金重庆两江产业园基础设施REIT 上交所 0.2%/年 0.01%/年 -
产业园 创金合信电子城产业园基础设施REIT 上交所 0.23%/年 0.01%/年 -
产业园 创金合信首农产业园基础设施REIT 上交所 0.2%/年 0.01%/年 -
产业园 华夏合肥高新创新产业园基础设施REIT 深交所 0.23%/年 - -
产业园 华夏杭州和达高科产业园基础设施REIT 深交所 0.24%/年 - -
产业园 华夏金隅智造工场产业园基础设施REIT 上交所 0.16%/年 0.01%/年 -
产业园 华夏龙岗城投产业园基础设施REIT 深交所 0.2%/年 0.01%/年 12.00%/年
产业园 华泰紫金南京建邺产业园基础设施REIT 上交所 0.2%/年 0.01%/年 -
产业园 博时招商蛇口产业园基础设施REIT 深交所 0.3%/年 0.015%/年 -
产业园 博时津开科工产业园基础设施REIT 上交所 0.3%/年 0.02%/年 -
产业园 国泰君安东久新经济产业园基础设施REIT 上交所 0.23%/年 0.02%/年 3.5%/年
产业园 国泰君安临港创新智造产业园基础设施REIT 上交所 0.23%/年 0.02%/年 -
产业园 平安西安高科产业园基础设施REIT 深交所 0.01%/年 - 5.5%/年
产业园 广发成都高投产业园基础设施REIT 深交所 0.01%/年 0.01%/年 -
产业园 建信中关村产业园基础设施REIT 上交所 0.24%/年 0.02%/年 -
产业园 易方达广州开发区高新产业园基础设施REIT 深交所 0.01%/年 0.01%/年 -
消费 中信建投首农食品集团商业REIT 上交所 0.2%/年 0.01%/年 5.3%/年
消费 中航天虹消费基础设施REIT 深交所 0.2%/年 0.01%/年 -
消费 中金中国绿发商业资产基础设施REIT 深交所 0.01%/年 0.01%/年 -
消费 中金印力消费基础设施基础设施REIT 深交所 0.2%/年 0.01%/年 -
消费 中金唯品会商业REIT 上交所 0.2%/年 0.01%/年 -
消费 中金唯品会奥特莱斯基础设施REIT 上交所 0.22%/年 0.01%/年 -
消费 中金开元旅业商业REIT 上交所 0.2%/年 0.01%/年 -
消费 光大保德信光大安石商业REIT 上交所 0.2%/年 0.01%/年 -
消费 创金合信北京国资公司商业REIT 深交所 0.35%/年 0.01%/年 5.5%/年
消费 华夏中海商业资产基础设施REIT 深交所 0.1%/年 0.01%/年 -
消费 华夏保利发展商业REIT 上交所 0.2%/年 0.01%/年 2%/年
消费 华夏凯德商业REIT 上交所 0.2%/年 0.01%/年 5%/年
消费 华夏凯德商业资产基础设施REIT 上交所 0.2%/年 0.01%/年 -
消费 华夏华润置地商业REIT 深交所 0.2%/年 0.01%/年 -
消费 华夏银泰百货商业REIT 上交所 0.2%/年 0.001%/年 -
消费 华夏首创奥特莱斯基础设施REIT 上交所 0.16%/年 0.01%/年 -
消费 华安百联消费基础设施REIT 上交所 0.01%/年 0.01%/年 -
消费 华安锦江商业REIT 上交所 0.01%/年 0.01%/年 -
消费 华安陆家嘴商业REIT 上交所 0.01%/年 0.01%/年 -
消费 华泰紫金华住安住商业REIT 深交所 0.2%/年 0.01%/年 -
消费 嘉实物美消费基础设施REIT 上交所 0.3%/年 0.01%/年 4%/年
消费 嘉实首开商业REIT 上交所 0.3%/年 0.01%/年 4%/年
消费 国泰海通崇邦商业REIT 上交所 0.2%/年 0.01%/年 -
消费 国泰海通砂之船商业REIT 上交所 0.2%/年 0.01%/年 -
消费 国联安复星商业REIT 上交所 0.2%/年 0.001%/年 -
消费 广发新城吾悦商业REIT 上交所 0.25%/年 0.01%/年 14%/年
消费 汇添富上海地产商业REIT 上交所 0.2%/年 0.01%/年 5%/年
消费 红土创新茂业商业REIT 上交所 0.2%/年 0.01%/年 -
保租房 中航北京昌保租赁住房基础设施REIT 深交所 0.23%/年 0.01%/年 -
保租房 中金厦门安居保障性租赁住房基础设施REIT 上交所 0.2%/年 0.01%/年 -
保租房 中金杭州安居保障性租赁住房基础设施REIT 深交所 0.2%/年 0.01%/年 -
保租房 华夏北京保障房中心租赁住房基础设施REIT 上交所 0.06%/年 0.01%/年 -
保租房 华夏基金华润有巢租赁住房基础设施REIT 上交所 0.2%/年 0.01%/年 3.3%/年
保租房 华泰紫金苏州恒泰租赁住房基础设施REIT 上交所 0.2%/年 0.01%/年 -
保租房 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房基础设施REIT 上交所 0.2%/年 0.01%/年 -
保租房 国泰海通中国建筑租赁住房基础设施REIT 上交所 0.11%/年 0.01%/年 -
保租房 建信建融家园租赁住房基础设施REIT 上交所 0.2%/年 0.01%/年 -
保租房 招商基金招商蛇口租赁住房基础设施REIT 深交所 0.01%/年 0.01%/年 -
保租房 汇添富上海地产租赁住房基础设施REIT 上交所 0.12%/年 0.01%/年 15%/年
新能源 中信建投国家电投新能源基础设施REIT 上交所 0.2%/年 0.01%/年 -
新能源 中信建投明阳智能新能源基础设施REIT 上交所 0.4%/年 0.01%/年 -
新能源 中航中核汇能新能源基础设施REIT 上交所 0.12%/年 0.01%/年 -
新能源 中航京能光伏基础设施REIT 上交所 0.235%/年 0.01%/年 -
新能源 华夏华电清洁能源基础设施REIT 上交所 0.01%/年 - -
新能源 华夏特变电工新能源基础设施REIT 上交所 0.16%/年 0.015%/年 -
新能源 华泰三峡清洁能源基础设施REIT 上交所 0.01%/年 0.01%/年 -
新能源 嘉实中国电建清洁能源基础设施REIT 上交所 0.2%/年 0.01%/年 -
新能源 工银瑞信蒙能清洁能源基础设施REIT 深交所 0.2%/年 0.01%/年 -
新能源 建信金风新能源基础设施REIT 深交所 0.2%/年 0.005%/年 -
仓储物流 中金菜鸟仓储物流基础设施REIT 深交所 0.2%/年 0.01%/年 -
仓储物流 中银中外运仓储物流基础设施REIT 上交所 0.195%/年 - -
仓储物流 华夏万纬仓储物流基础设施REIT 深交所 0.16%/年 0.01%/年 -
仓储物流 华夏深国际仓储物流基础设施REIT 深交所 0.16%/年 0.01%/年 -
仓储物流 华安外高桥仓储物流基础设施REIT 上交所 0.01%/年 0.01%/年 6%/年
仓储物流 华泰紫金宝湾物流仓储基础设施REIT 深交所 0.1%/年 0.01%/年 -
仓储物流 南方顺丰仓储物流基础设施REIT 深交所 0.2%/年 0.01%/年 2%/年
仓储物流 汇添富九州通医药仓储物流基础设施REIT 上交所 0.24%/年 0.01%/年 -
仓储物流 红土创新盐田港仓储物流基础设施REIT 深交所 0.3%/年 0.01%/年 -
环保 中航首钢生物质基础设施REIT 深交所 0.7%/年 0.05%/年 -
环保 富国首创水务基础设施REIT 上交所 0.1%/年 0.01%/年 -
环保 银华粤海水务水利基础设施REIT 深交所 0.2%/年 0.01%/年 -
能源 华夏华润电力燃煤发电基础设施REIT 深交所 0.2%/年 0.01%/年 -
其他 华安张江光大园基础设施REIT 上交所 0.55%/年 0.01%/年 -
其他 南方万国数据中心基础设施REIT 上交所 0.2%/年 0.01%/年 9%/年
其他 南方润泽科技数据中心基础设施REIT 深交所 0.2%/年 0.01%/年 3.11%/年
其他 博时山东铁投路桥基础设施REIT 上交所 0.07%/年 0.01%/年 -
其他 国泰君安济南能源供热基础设施REIT 上交所 0.2%/年 - -
其他 山证晋中公投瑞阳供热基础设施REIT 上交所 0.2%/年 0.01%/年 -
其他 建信天津临港发展集团港口基础设施REIT 上交所 0.2%/年 0.01%/年 -
其他 招商科创孵化器基础设施REIT 上交所 0.5%/年 0.01%/年 -
其他 易方达华威农贸市场基础设施REIT 深交所 0.01%/年 0.01%/年 -
其他 银华绍兴原水水利基础设施REIT 深交所 0.17%/年 0.01%/年 -
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